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【地產新聞】契約載明持分權利最公平 合資購屋保障權益

契約載明持分權利最公平 合資購屋保障權益

#合購 #合資買屋 #合資購屋 #契約 #房屋稅 #地價稅 #租售  好房網News編輯中心/整理報導 售屋篇:莊姓、施姓、陳姓及林姓四位工程師年齡相近,平日愛討論投資理財話題。2008年4月間,看準房市前景可期,合資在台北市錦州街合資買了一間房子。誰料,不久後林男竟將一尊四面佛請進房內供奉,陸續有善男信眾到房內焚香祭拜,意外造就鼎盛香火,民宅嚴然成為宮廟。
 (好房網News記者/陳韋帆攝影) ★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你 →點這
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 三名投資人眼看投資購買的房子竟然變成宮廟,心裡很不是滋味,決定將房裡四面佛等所有物品全部清空打包,放置在一個租用的倉庫,整個過程錄音錄影,另外也將房子的大門換鎖,並主動告知林男。 林男發現佛像被打包、大門被換鎖,認為權益受損,對三人提起背信告訴,直到台北地檢署展開調查後,林男才突然撤回告訴,但此舉已使友誼出現裂痕,經過理性討論後,決定賣屋拆夥。 Q1 屋況有問題時,該由誰負責? 在訂定合約時,除了寫明共有人之間的出資比例,同時也可以請代書在登記時,寫明各自持分比例,這樣一來,房屋若出現需要維修之狀況時,便可依持分比例分攤修復責任。 以莊姓、施姓、陳姓及林姓4位工程師合資購屋案例來看,若林男未經另外3位合夥人同意,擅自將住家作為宮廟使用,焚燒香火使天花板遭薰黑,在出售房屋時須重新粉刷油漆,則相關衍生費用應由林男獨自埋單支付。 此外,實務上常見購屋後發現屋況有問題,例如:漏水、海砂屋、輻射屋等,該由誰負責處理,如何清楚歸責,也應在合約中詳細載明,才能降低衍生後續爭議風險。 Q2 要預防合購人繳不出貸款或中途變賣,須如何自保? 「非二親等之內關係,在所有權登記上,建議採共同登記;若只登記在其中1人名下,應簽署和議書,註明各自出資金額,保障雙方權益。」張瀞勻解釋,所謂共同登記就是在買賣契約上約定雙方持分的比例。 假設總價2,000萬元房子,林男出資1,000萬元、施男出資500萬元、莊男與陳男個出資250萬元,則持分比例上就應以4:2:1:1登記,此舉能保障各自權益。 倘若有貸款需求,加上節稅考量,採登記共有人之其中一位者,建議可以在貸款核撥後,採用抵押設定,由銀行做為第一順位,其他共有人作為第二順位,在共有人之一私下出售房屋時,除了銀行之外,第二順位之共有人具有優先受償權利。 此外,設定扺押權時,有關利息、遲延利息、違約金此3欄位建議填「無」,以免遭國稅局認定有利息所得而據以核課所得稅。 Q3 若房屋被設定抵押,該如何爭取權益? 會遇到房屋被設定抵押可分為兩種情況,第一是不承認債權存在,常見於遭有心人士或不肖子孫偷偷設定抵押,不論真相如何,只要設定抵押過程,不承認債權存在方能舉證自己並未同意,就可以向法院提起塗消抵押權之訴,同時聲請停止強制執行,只要法院最後判決房屋的抵押權確實是虛偽設定,就可根據判決書要求地政事務所塗銷設定。 第二是承認債權,根據《民法》第867條,抵押權具有追及性,即抵押人在未經抵押權人同意或通知下,得以將不動產任意移轉於他人,而抵押權仍存於該不動產,其源於物權從屬於債權之特性。 換言之,若4男都提供買屋資金,但所有權只登記在其中1人名下,再另簽協議書要對方認帳,但此舉並無絕對的保障,由於雙方簽屬的協議書屬於「債權」契約,權狀登記則屬於「物權」,在法律上物權行為可獨立於債權行為之外,因此在法律上,仍只認定登記人為所有權人,另外3人須提出曾交付給登記方的資金證明才能求取債權。 Q4 售屋後所須付的稅費該由誰來付? 在合資購屋時,從自備款、貸款月付金以及獲利依共有人持有比例分配載明清楚,一般售屋後所須付的稅費包括土地增值稅、財產交易所得稅、契稅也依此去做分配。 實務上常有夫妻合資購屋案例,若所有權人和借貸人不同,在稅賦上就會產生差異,依據財政部規定,登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅,不論誰出資或借貸,若所有權人不同時,就須合併申報所得稅,才可將借貸利息列舉扣除減稅額。 另外,房屋每年都須繳納房屋稅和地價稅,售出後還得繳交房屋交易所得稅,張瀞勻提醒,賣出房屋後需扣掉相關稅費、仲介費,餘額才均分給合資人,均分比例也要事先協調好,每人產生的現金所得必須申報所得稅,此外,若以贈與方式移轉,則須繳交贈與稅,因此雙方對於售屋金額與售出時機須有共識。 Q5 若其中一方不想繼續持有,要如何處理? 合資購屋最怕遇到意見不合,張瀞勻建議,雙方在購屋擬定契約內容時,可註明共有人有「優先承購權」,以上述情境為例,倘若僅林男不願再共同持有、欲出售其持分,依據《土地法》第34-1條規定,應事先以書面通知莊姓、施姓、陳姓3位共有人,共有人可以同一價格優先承購。 此外,不動產共同持有人若在3人以上,只要人數加持分比超過1/2,或持分比超過2/3,便可進行該不動產的處分權,此案例林男僅佔1/4持分,未達門檻,無法獨自進行該不動產處分權。 「對於未來的買方或繼承人,甚至對銀行而言,共有人越少可減少買賣糾紛。」然而,合資購屋最終須面對的還有出售時所得稅的問題,首先登記人須負擔房屋交易所得稅,扣掉稅費的餘額才均分給所有合購人,這時每人便產生「現金所得」的部分,必須再申報所得稅。 
分類:理財
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