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分年贈與房地轉移

規避每人每年220萬贈與免稅額
以下為詳細過程如有問題歡迎提出
1. 贈與人和受贈人申請印鑑證明,全部流程都需要贈與人及受贈人的印鑑請好好保管,印鑑證明限本人於戶籍所在地戶政事務所提出申請。
ps. 印鑑證明可以由二等親人代辦,但需於被申請者戶籍所在地代辦,印鑑證明發行沒有限制期限,惟使用單位有各自限制(此次土地建物轉移限制一年內)印鑑證明用途可只申請(6)房地轉移及買賣,不要申請"其他"接下去看就知道為什麼了*註1
2. 前往贈與土地及建物所在地之地政事務所,直接於服務櫃台說明欲辦理分年分次轉移土地及建物,請向櫃台服務人員索取 土地及建物所有權贈與移轉契約書,另外還需要土地及建物第一類謄本(需檢附贈與人身分證正本及代辦人身分證正本1張40,土地及建物各1張共80元)PS.第一類謄本上方載明很多細節方便後續書寫,當然也需要有土地及建物權狀正本最後會需要付上才能申請登記轉移。接下來貼心提醒準備一隻好寫的筆因為要寫非常多非常多字。
3. 語重心長的提醒...要規避每年220萬贈與稅不是三兩下就能四兩撥千金的,原本想著3年之內要辦完近800萬的土地及建物贈與頂多繳個幾萬塊的贈與稅...但跑完第一次之後就覺得,既然可以避稅...為什麼還要多繳贈與稅給政府,我一毛都不想多繳別說幾萬塊,幾千塊也是錢是不是,繼續往下看。
4.在贈與之前先做好功課,土地價值多少?建物價值多少? 要避稅土地和建物分開計算在合併才知道轉移價值是否超過220萬,超過就必須繳贈與稅(超過220萬之後的總值10%)
分年贈與 贈與稅 契稅 轉移契約書 房地贈與

圖1. 重點在(5)跟(11)的寫法,這裡是指贈與多少出去,權利範圍的寫法可以與權狀上的不同但必須清楚(這張後面被地政打槍原因就是不夠清楚)

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圖2. (5)權力範圍欄位最原始的權狀上的分母是十萬,看看這邊分母被約分成多少...六十萬,當然受贈人各自取得多少也是也寫得清清楚楚,當初沒寫清楚又跑了一趟,可以不是平均分唷!這點需要注意。

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圖3. (12)是經過稅捐處幫忙計算出來的,建物與土地金額必須寫清楚,這張的重點在於最後的(20)蓋印章的部分,這張也是被地政打槍到...天都黑一邊了,最後總共蓋了快7次印章才成功,印章必須清晰不能重疊不能重疊不能重疊,框框重疊~不行,不夠清晰~不行,就這樣蓋了7次才勉強成功為了這三個印章又跑了第二趟地政。

4.前往贈與土地及建物所在地稅捐稽徵處,申辦土地增值稅及建物契稅(這裡以新北市為例,位於新北市板橋區中山路一段143號 )
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圖4. 位於4F 出電梯往正前方前往14、15櫃台洽詢服務人員

向櫃台服務人員說明欲辦理土地及建物分年轉移, 先填寫土地增值稅申報書 
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圖5. (3)填寫贈與範圍(與權狀上的分母可以不同)

欄位(3)與(7)是相對的,需按照當年度公告地價帶入贈與持分而算出來的,(5)由先前申請的第一類地籍謄本載明帶入(4)轉移或設典面積 由(7)算出而帶入的(11)申報人內的權益轉移範圍要注意填寫內容(可以不是均分)  ※欄(11)尾端的電話留申請人電話後續會傳簡訊通知取件。
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圖6. 上方圖5.表格內的(5)原規定地價或前次轉移現值,由土地登記第一類謄本內記載書寫

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圖7. 土地增值稅申報書下聯

再來是同一櫃台繼續填寫契稅申報書,這張表需要注意的是(1)房屋稅籍編號先前由地政事務所申請的第一類建物謄本內並無載明這邊需要房屋稅繳稅單上才有紀載,(6)為轉移多少出去的金額,需依照當年度建物價值(圖9.)除以轉移範圍持分計算出來。
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圖8. 契稅申報書上聯

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圖9. 建物現值每年不同這點需要注意,依當年現值計算轉移價格

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圖10. 契稅申報書下聯

5. 在稅捐稽徵處這邊全部填寫完土地增值稅及契稅申報後再來就是要繳交印花稅,稅務人員提醒三次這次轉移會有贈與稅的產生問我是否確定要轉移,一但印花稅開立了之後不能退款,印花稅有繳款期限一但繳納則後續部分才能繼續,這次很不幸的...超過220萬,總共轉移225萬5千1百33元(土地加建物),所以要繳交千分之一的印花稅2,255及後續的5,513的贈與稅(扣除220萬,剩餘55,133的10%)。註2.
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圖11. 印花稅一但繳交之後不能退款,新北市稅捐稽徵處繳納印花稅繳納可以刷卡不限發卡銀行

6. 稅捐稽徵處會給予一張貼紙,並在三~五個工作天發送簡訊至申辦人的手機門號
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圖12 收件號碼

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圖13 土增稅及契稅辦理完畢通知簡訊。

7. 前往稅捐稽徵處繳納土地增值稅及契稅,以及截至轉移日期前應繳納之房屋稅款,這筆最大條。
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圖14 土地增值稅繳款單

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圖15 契稅繳款單

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圖16 防屋稅結至轉移日期前應繳納之金額

8. 前往國稅局申報贈與稅,以新北市板橋為例  新北市板橋區文化路一段48號
於櫃檯說明欲辦理贈與稅,辦公室位於五樓,前往贈與稅櫃台說明申辦贈與稅,填寫贈與稅申報書須備有土地增值稅、契稅、當其房屋稅收據及土地及建物轉移贈與契約書以其贈與人和受贈人身分證影印本。
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圖17 贈與申報書

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圖18 由誰申辦就由誰填寫及蓋章

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圖19 填寫贈與人姓名及電話地址加蓋印章。

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圖20 寫到這邊不陌生了,哪一區哪一段地號是多少照填上去,轉移多少也是依照契約書上填寫

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圖21. 申報完畢,如無須繳納贈與稅則會收到免繳稅單,需要繳稅的就會有這張繳費單,可以去便利商店繳費

9. 繳納贈與稅,不像稅捐稽徵處一樣可以直接刷卡繳費,國稅局的繳費單需要到公營銀行或便利商店繳費,辦到這裡要繳稅卻找不到地方可以繳...超冏
恍然大悟的體會到,沒人想繳稅所以不需要設刷卡機? 一直到這一步才決定未來分年轉移絕對不要繳到贈與稅真的...都是多繳的~!
10. 前往地政事務所辦理登記轉移,這裡一樣以板橋區地政事務所為例 位於 新北市板橋區實踐路1號 (地政事務所、國稅局、稅捐稽徵處彼此都很近所以挑在這裡辦理一次搞定)
這裡需要把前面所有辦理過的文件及收據通通帶到,1. 土地建物 所有權轉移贈與契約書X2份(正本或影本加蓋印章) 2. 土地增值稅繳款收據、契稅繳款收據、房屋稅繳款收據 3. 贈與稅繳款收據或免稅證明 4.贈與人及受贈者身分證影印本 5.土地及建物所有權狀正本才能辦理轉移。
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圖22. 土地登記費故地450元,此次轉移共三人合併3張土地所有權狀及3張建物所有權狀每張80X6=480元

11.直到登記完成以前電話記得開機,陌生來電也需要接聽一下因為地政這部分如有問題就會通知申請人協助補繳或補登資料...就是在這邊多跑了一趟蓋很多印章的程序,地政這段處裡時間會比較久可能5個工作天以上,處理完畢後需要原申請人帶著取件文件及印章才能領所有權狀。
12. 以上就是分年分次轉移規避每人每年220萬贈與免稅額的土地及建物詳細轉移流程

註1.  贈與人每年可贈與他人220萬限額,此規範圍每年1月1日計算,如:今年12月申請贈與則隔年1月可再一次贈與,故印鑑證明可抓時間點申請一次使用兩次贈與,印鑑證明用途一共15種贈與房地應屬於(6)  不動產抵押設定、塗銷及抵押權內容變更登記,設定此用途即可,印鑑需要特別保管好,至於印章這部分,建議使用普通章即可不用跟銀行帳戶印章使用同一個。
註2. 稅捐稽徵處不會在意你建物轉移多少土地轉移多少,他們是土地增值稅及契稅的所屬單位,要轉千分之一的土地或千分之一的建物稅捐稽徵處也會讓你轉的,這是義務人及權利人的權利,所以轉移之前一定要自行先計算清楚。
#分年贈與  #贈與稅  #契稅  #轉移契約書  #房地贈與 
分類:理財

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