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京都買屋翻修記①年報酬8%

「凡所有相,皆是虛妄。若見諸相非相,即見如來。」《金剛經》

BABYFACE酒吧
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【緣起】
我住在京都時,每天回家的路上都會經過這間小酒吧。這是一個二樓透天的物件,一樓是店面,二樓是住家,各自有一個獨立的出入口,一樓是在日本隨處看得到的小酒吧,而日本「純的」酒吧,基本上有三種:
  1. バーBAR:就是最一般的酒吧。
  2. スナック:就是有桌有椅、有女生會陪喝酒,通常會有卡拉OK,還會有些家鄉菜,簡單來說就是年紀比較大,純的酒店(法令上算飲食業)。
  3. ガールスバー girls bar :通常是客人坐吧檯,然後請幾個年輕女大學生當服務員聊天,這間酒吧就是屬於第三種。
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小酒吧的名字叫「BABYFACE」,平常店家會在門口立一個小小的看板,寫著「飲み放題2500円」(2小時酒類喝到飽)。 每次經過這裡, 都很好奇到底是甚麼店,想進去看看,卻又很猶豫,該不會入場費2500円,但要花25000円才出得來的黑店吧?後來想想,反正路口就是派出所、又離我家近,就進去試試囉!

進去之後感覺店內有點窄,但很深,大約12坪的大小,首先映入眼簾的就是一個紅色長吧檯,迎面而來一個笑容可掬微胖的女店長,還有一個像是相撲選手的男生店員,再來就是一個傳說中的看板娘、招牌女孩。畢竟是girls-bar,沒有girl怎麼行?(笑)但是gril讓我的小小期待有點失落......還好,店長很好聊,所以後來就跟店長瞎聊了起來,知道上門的人也都是附近的上班族或常客,還有酒吧在這裡已經經營了10幾年了!。

日本的住宅區跟商業區分的很清楚,住宅區通常都只是便利商店、個人經營的小食堂,再來就是夜晚的神祕小酒吧。並不會像台灣有各式樣的商店跟小麵飯攤,相對的安靜很多。

先介紹一下酒吧所在的這個區域,「左京區」是我在京都很喜歡的區域,位於整個京都的東北方,著名的觀光有景點有哲學之道、下鴨神社等。地理上,是著名的高野川、鴨川的彙集之處,,附近有京都大學、同志社大學,還有我的母校:京都造形藝術大學。是一個自古就充滿文青氣質的區域。交通上,是京阪鐵路、跟叡山電鐵的起始站,京阪線一站可以接到大阪,叡山線則是通往京都山上的風景區。不僅是連外交通,往市區內的移動都相當的方便。
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物件的位置在左京區裡的高野竹屋町。物件的路口是派出所、LOWSON便利商店,還有左京郵局的總局。前面有一條小的單行道,但來往的人卻是不少。可能是由於旁邊的馬路車輛很多,步行或是騎腳踏車的人都喜歡走這條路以避開車潮。 走出路口,到北大路通上,就有類似台灣的寶雅跟超級市場,旁邊還有日本有名的電器行「BIG CAMARE」。再往下走一分鐘左右,還有一間像是家樂福一樣的購物中心。往西邊走不到一分鐘,就是會在春天開滿櫻花的鴨川,北邊路口則有一座安靜的小神社。
 
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因為太喜歡這個區域,當我搬家離開這裡的時候,一直在日本的Athome網站看這區的房子(Athome、SUUMO(スーモ),簡單來說就是日本的591,購屋跟租屋的網站)。每天都在幻想要買這區的房子,陸陸續續也看了不少物件,但要不就太貴,要不就房子是”路地裏”,或是再建築不可的房子。
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【重逢】
離開京都五年後,在Athome的房屋買賣網站上,我再次與「babyface」相遇,上頭寫著1780萬日幣(約490萬台幣),心想「真是便宜阿~」,土地面積22.53坪,車站又只有7分鐘,從此,心裏面一直癢癢的,每天都在網站上關注「babyface」這個案件。又過了2個月,房子突然大降價成1380萬日幣!!!也就是380萬台幣!

我開始每天都睡不著了!立刻評估自己手上的所有財產、還有能借出來的現金,雖然售價是台幣380萬,不過東拚西湊了350萬上下後,馬上買了機票約了房仲就到現場看屋。
【破損到漏水,還能看到天空的二樓】
一樓的店面,其實三個月前還在經營,我踏進裡面的時候,除了有煙味之外,狀況還算良好,但當我踏進二樓玄關時...我的腳竟然濕了….抬頭一看,有一道溫暖的陽光灑下…發現天花板已經破到可以看到天空了...客廳則欲蓋彌彰似的鋪了一個軟墊,裡面一打開都是積水...另一個房間的的塌塌米因為受潮,到處是皺褶。我恍然大悟!原來這300萬的降價,是因為京都的梅雨季要來了! 

京都的節分非常的準確,通常是6月開始會持續一個月的梅雨季,直到祇園祭7/14日附近雨停,隔天起就會迎接一個短暫的夏天,直到8/16日中元節五山送火完(註2)結束,晚上就會颳起涼風,秋天就來臨了。
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二樓玄關的天花板
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二樓玄關的天花板


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二樓玄關的天花板

看到了這狀況,我探了一下房仲,原來這房子有幾個客人來看過了,一個是自住的客人,進來看到天花板搖搖頭,就沒說話了,另外兩組是不動產的同業想買下來做民宿,但實際考量後,好像因為成本太高,又容易受到左鄰右舍的抗議。(京都開民宿很容易被鄰居討厭而被檢舉)看完之後就再也沒下文。

我在心裡盤算著
①自住的透天案件在日本通常開價就是賣價,不會惡意抬價。因為日本的自住客都把房子當消耗品,跟買車一樣會折舊,房價就是銀行的貸款殘值加上土地的價格。如果1780萬是合理行情,現在開1380萬,那我這400萬的價差,如果能夠修好房子就有買的價值。
②以投資的觀點來看,一、二樓能分開出租,保守估計各7萬日幣的租金,每月收租14萬,購物成本約1380萬x1.06(各種仲介費+稅金等手續費)=1462萬,每年收租168萬/買屋成本1462萬=年投資報酬率約為9%
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成本跟收益是平衡的,再來就是修這房子要花多少的預算了。

我找了一家之前合作過的裝修民宿的公司。經過評估之後,基本上要換個新的屋頂、跟二樓的內部裝潢要重做。一樓由於想要出租,建議是不做任何變動,交由之後的房客決定。

第一次的估計
①屋頂全部換新:120萬日幣
②屋頂解體費用:55萬日幣
③二樓內部全部重新裝修:346萬日幣
④雜費、道路申請、清潔費、鷹架等:30萬日幣
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估價整整超過我的預算200萬日幣,2樓部分,若是馬桶、浴缸、廚具瓦斯爐組都全部翻新,由於牽扯到水管瓦斯等重新配置,會使得預算大幅上升。只好忍痛刪除掉新馬桶、浴室、洗手台等設施。
這是細項↓
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最後再殺價了大約10萬円,成功壓制預算在400萬日幣以內
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 【出價】
日本的不動產出價真的是一門學問,終歸是住在天子腳下1200年了,京都人可算是真正的天龍人,特別有一種排外感。以我常常幫客人在日本買房的經驗來看,投資型案件買賣比較不麻煩,畢竟都不是自己住,而是投資取向,只要價格談得攏,屋主都很快答應。但是自住型案件,首先屋主都會問:「買房子要來做甚麼?」,怕賣給奇怪的人會帶給鄰居麻煩。這在台灣很難理解,都要賣房子了,還要考慮鄰居的感受!?但京都就是這樣的氛圍,怕為了賣房子,結果把自己的名聲搞壞。還有自住型物件,通常很難砍價。我曾經看過一間房子,因為屋主怎麼樣都不想降價,在房屋網上一放就放了三年,也有遇過屋主不賣給外國人、台灣客人砍價砍太多,屋主直接就不賣,,被當拒絕往來戶的情況。

我思考了一下我的策略
①競爭對手:自住客應該不太敢下手,漏水太嚴重。不動產同業的話,這區比較屬於是安靜社區,很容易因為經營民宿被抗議。
②屋主賣屋的急迫性:第一次看屋是5/28,六月初京都開始會下起一個月的梅雨,到時沒賣掉,可能整棟房子會因為漏水而報廢。

換言之,沒有競爭對手,又有屋主急迫賣的需求,俗話說的好,「兵貴神速」,所以買房要快!
我跟當地的房仲說:「您問一下屋主是否記得以前常去那裏的一個台灣客人,如果可以的話,我能夠立即付清所有款項,但讓我再砍100萬…」。於是,兩周後順利地完成這筆交易。

過程真的是快狠準,
第一次是看屋,
第二次是請裝潢估價,
第三次就直接全額到款,訂金簽約過戶一次完成(日本不動產的術語:一括結算) ,我在簽約的前三天,就把包含訂金的全額,直接把錢匯到日本的仲介公司。上午在公司簽約,中午我們直接到銀行,仲介公司幫我把錢匯到戶頭,屋主辦理貸款解除,當天下午就拿到了房屋鑰匙作交屋。
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↓兩周後終於收到日本司法書士,寄來的權狀(日本叫做情報識別登記證)。
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交屋後,為了怕漏水擴大損害,先花了四萬日幣做個緊急措施。要等撐過這梅雨季節,才能把屋頂整個掀掉施工。也算是運氣好,中午剛做完了緊急補強,下午開始下雨,這一下雨,就下了一整個月。下成了京都史上最大的豪雨...
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↑鴨川避難的山豬
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兩周左右的暴雨在祇園祭7/14前後停了,迎來了整個夏天,然後就開始瘋狂的裝修。
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在屋頂唱著你的歌~
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掀開瓦片後,以看到40年前的屋頂施工工法,屋頂的隔絕材質,是用土做的,因為材料便宜,又有保暖的功能
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↑陽光普照的房間,裡面的樑柱據師傅說材質很好,可以繼續用100年
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室內圖
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40年前的施工工法用牆壁用塌塌米當建材,兼具保暖與隔音
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重生的屋頂
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底板也拆了

然後是現在的模樣
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真的運氣很好,在裝潢完不久,就遇到了百年一見的大颱風。關西機場有史以來第一次因為風災,中斷了連外道路。還好是在裝修完成後,屋內沒有任何災情發生。
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【總結】
其實日本的房價,真的貴在施工費,我不過簡單的裝潢了10坪左右的空間,加上屋頂,就花了房價的快1/3。我的考量是:二樓當成自己的辦公室跟住所,一樓店面招租。在日本的租屋公司都會做一個與附近行情的房租估價單。這是我請當地租屋同業幫忙估價跟招租的估價單。比我原本的估價還多了3-5萬,據當地人所說,店面大約是10~12萬,整棟一起出租大約16-18萬。
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換算一下實際花費,房價含仲介費雜費,約花了1350萬日幣,裝潢花了400萬日幣,每月能夠帶給我的收益是18萬日幣,年投報率為12.6%
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《金剛經》裡,佛陀對須菩提說:「凡所有相,皆是虛妄。若見諸相非相,即見如來。」一切的現象都因緣合和維生,如果能了解一切都是假象,明白他的真理,就頓出如來的智慧。
佛法如此,不動產也是如此。不動產的萬年問題,【買屋划算?還是租屋划算?】每個時間點都有不同的回答,舉例來說,要是在1990年日本泡沫經濟高點,買了間3000萬的房子,他的年租金是100萬,過了10年到了2000年,日本房價探底跌價四成,殘值是1800萬,扣掉管理費等雜費,2000年的時候賣出可能賠了將近1500萬,這時候是【租屋划算】房子賠了1500萬,但租金只要1000萬。同樣的房子跟房租,到了2018年,房價可能回漲到2500萬,這28年,每年100萬的房租2800萬就超過了房價,這時候是【買房划算】房子價值2500萬,但是租屋的話卻付出了2800萬。
我這次在左京區買的房子,對自住客而言買房跟維修花的錢不如他們買新的土地重建。對於民宿業者而言,他們裝修成本低,但卻無法改成收益案件。但我來說,剛好適合我一半收益一半自用的需求,見諸相非相,即見如來。
我這次成功的投資,總結有下列幾點
①了解當地行情,屋主買賣習慣
知道屋主的需求,能適當的出價
②認識可靠的裝修業者
立馬可以估價判斷出是否有翻修的價值跟可能
③決斷速度
當個有信用的買家,立即付錢,用速度換取講價空間。
④熟悉自然環境
天候,是我這次能買到便宜的關鍵.梅雨季來臨的急迫性,讓我足足便宜了400萬円可以補足裝修費用

這是我第一次嘗試一戶建店面的翻修,等正式出租後,下一篇文章就可以來討論店面的投資方式與經營。



(註1)再建築不可:日本很多舊有的房子會蓋在巷弄之內,但現行的法律規定,建地的土地必須有一面有4米寬以上的道路做通道,也就是說巷內低於4米道規定房子的建地面積,有一部分在未來改建時將必須預留通道,讓道路面積可以大於4米。再建築不可的房子:在不改變結構的狀況下,可以整修。但要是想重新改建,就必須符合現在的建築法令,以後要改建的時候,可能因為道路退縮的問題,就蓋不成房子,或是需要跟鄰地整合,才有足夠的建築面積可以使用。)

延伸閱讀 : 再建築不可

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分類:理財

京都鴨川住七年,成了一個日本不動產的房仲. 方丈不在,小僧帶路

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