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已經拍定的法拍屋,為何又出現在法拍市場上呢? | 凱西的法拍日常


原本已經拍出的案件,卻又出現在法拍市場上!為什麼呢?
Cathy判斷應該是得標人在拍定後七日內未繳尾款,造成"棄標"。
若是特殊技術性操作,就不在本篇討論了!
我們以通常發生之情況來討論喔!
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為什麼得標後,卻反悔了,選擇不繳尾款棄標呢?
大多數情況有下列幾種:
  • 銀行代墊貸款不順利,可能是貸不到想要的成數,又或者是根本無法貸款。
  • 自備款不足,除了貸款不足須現金補齊,也有可能是忘了計算隱藏成本。
  • 覺得自己標的太貴了。
  • 聽聞現住戶不好處理。
  • 屋況問題未設想到。
其實,總歸就是投標前的功課,沒有做足,衝動投標造成的!
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#未繳尾款,會有什麼後果呢?
拍定人(得標人)要承受保證金損失的風險,法院會先扣留保證金,並將標的再行拍賣。
  1. 原拍定人喪失再投標的資格
  2. 如果再次拍賣的拍定價,高於原拍定價,則原拍定人所繳納的保證金可以拿回。
  3. 如果再次拍賣的拍定價,低於原拍定價,則原拍定人所繳納的保證金要用來補其差額,有餘額才會還給原拍定人。
  4. 若原拍定人所繳納之保證金不足抵償差額時,原拍定人必須再額外負擔補足其差額。也就是說,保證金拿不回來之外,還要再賠一筆錢。
  5. 再拍賣所額外支出的費用(例如執行費用、登報費…等),原拍定人也必須負擔。
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舉例:
原拍定價1000萬,保證金300萬,再拍賣之拍定價900萬,額外支出費用2萬。
1000萬-900萬=100萬(差額)
300萬-100萬-2萬 = 198萬
  • 則原拍定人可拿回198萬。
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  • 強制執行法第 68-2 條規定:
「拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。前項差額,執行法院應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時,得依前項裁定對原拍定人強制執行。」
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綜上:
Cathy建議
  • 投標前,應做好行情功課與代墊貸款評估,以免標貴或者貸不到需要的款項。
  • 大多數的「不點交」案件,銀行是不承做代墊貸款的。如果現金足夠,可以考慮現金標購,等點交後,再來做一般原屋貸款。
  • 也要考慮自備款是否足夠,除了保證金,還需要預備哪些隱藏成本、費用。主要還是看你標房子的目的是什麼!
  • 除了標的周遭環境勘查,也要做好案件鄰里訪查。畢竟法拍屋無法入內看,若是你很在意格局風水,建議還是到一般房仲市場尋找你喜歡的房子,更合適。
我們謹慎一點,總是好的!
自己認真做功課,然後找一個與你頻率契合的顧問一起並肩作戰!
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