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2019 房市谷底已過 量增價盤

FOCUS:美中貿易戰。餘屋。使照。建照
展望2019年,房市會如何變化?從全台近2年買賣移轉棟數走升數據來看,專家預估,未來交易量將持續小幅上升,且谷底已過,價格應還是呈現盤整情況,然而2019年房市變數除了中美貿易戰,還有全球經濟普遍看壞、國內餘屋、使照、建照爆量3高等情況,要特別留意。
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▲因物價及經濟成長率低,專家認為明年升息機率不大。
觀察歷年買賣移轉棟數,中信房屋副總經理劉天仁說:「歷史有2次明顯低點,首先2001年25萬9494棟的低點,隨後至2014年每年皆超過30萬棟,第2次低點在2016年的24萬5396棟,但2017年已回升為26萬6086棟, 2018年預估全年為27萬5193棟,連2年交易量走升,證明房市已走過谷底。」
低利環境 賣方減壓
房價來說,永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,2018年第4季均價與歷史高點相比,7大都會區,台北市跌幅均達13%以上,新北市跌幅9.3%、桃園市跌幅8%,其餘新竹縣市跌幅5.3%、台中市跌幅3.1%、台南市跌幅4.4%,保持約5%內跌幅,2019年預期房價「盤整緩跌」格局不變。
葉凌棋說:「很多民眾疑惑為何房價這3~4年來只修正一點點?其實就是利率一直維持歷史新低,貸款成數也都在7~8成,賣方壓力沒有那麼重,自然房價修正幅度就不高。」
2019年房市存在什麼變數?葉凌棋指出,2016年至2017年上半年「新屋開工數」以8成推估,全台有7萬9826戶交屋潮將在2019年出現,假設預售已銷售5成,2019年也有3萬9913戶將進入市場,接著根據內政部統計,2017年第4季新建餘屋量高達7.45萬戶,兩者合計2019年有高達11.4萬戶新增供給量出現,若再加上2018年1~10月住宅建照量,全台建照有9.9萬戶,創10年來第3高,以2~3年施工期來看,2020~2021年新屋供給恐會爆量。
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▲從交易量來看,專家指出谷底已過,房市開始回溫。
房市爆量 供給難平
葉凌棋表示,房市爆量不僅阻礙買氣復甦,更可能成為房市向下的推進器,房市若要回到較健康的狀態,買賣移轉棟數中,新成屋交易量大約佔2成,1年約是5~6萬戶,每年建照若能回到5~6萬戶,就能使需求及供給達到平衡。
中美貿易戰持續,台經院景氣預測中心主任孫明德指出,未來貿易戰可能不再只是關稅,可能會轉往其它面向,如匯率戰、科技戰、投資戰等,這也讓台商資金回流台灣,美國、歐洲、日本、中國GDP數字皆呈現下滑趨勢,「試問4大經濟體都不好,明年經濟怎麼可能會好?」
回歸到台灣,孫明德指出,可以預測2019年國際經濟表現都會低於2018年,台灣的出口表現自然不理想,2018年第4季還可能是負成長,中美貿易戰也導致廠商投資較保守,再者近期股市不佳,台灣經濟成長率低,「物價低、經濟成長率低,台灣沒條件要升息,2019上半年利率應該還是維持不動。」
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分類:理財

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