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五折買房可能嗎?


屋主二十年前才買三百萬,現在開價878,砍個五折不過分吧?
這是很多買方心理的夢想,乍看也是很合理。
先不說這中間的貸款利息,房屋維持的花費。如果我房子拿去借錢至少可以借個五百萬出來,我為甚麼要賣你四百?
所以五折買房就是個幻想嗎?不盡然
真的有人辦的到,不要說五折了三折都有可能。
我們今天要討論的不是事故屋,事故屋已經屬於玄學範疇了。我們要討論的是要怎麼合法的,買到一間產權乾淨,市價五折的房子?
既然要合法,那綁架屋主妻小放火殺人這種事就不在我們討論範圍了。
以我目前所知的方法大概就是法拍了。
先介紹一下法拍要怎麼拍,首先你要知道你要買甚麼,附上網站
https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm
這是法院的拍賣公告,選擇你想買區域的地方法院,土地還是房子,甚麼區域,點一點就可以進去看了。每個物件都有附上詳細的地址,拍賣的公告,點交還是不點交都會跟你說。
知道要買甚麼之後,記得要看拍賣公告,公告上有寫保證金多少。先把保證金換成台銀的支票。投標日當天,帶著支票,到法院去買標單,然後去法院的投標室等,現場會出現各種各樣的人,也是要投標的、圍標的、來做紀錄的。然後等他通知把標單放進去,接著就等開標。
如果是你標到,一個禮拜之內你要把剩下的尾款繳清,之後法院會開一張權利移轉證書,拿這張就可以去辦過戶。
流程大概是這樣。
但我誠心建議如果不是真的有做過功課,有研究過、對民法土地法很熟,手上現金足夠,隨便拿個幾十萬幾百萬出來不會痛的人,不建議這樣做。
因為法拍不是付完錢就沒事了阿~~
簡單來說,為甚麼房子會走上法拍這條路?就是要把房子變成錢啊,最常見的原因就是屋主欠錢還不出來,債主要把借出去的錢拿回來所以申請拍賣。另外還有所謂的變價拍賣,這個改天再說。
法拍水很深阿,碰到的狀況很多。一個禮拜內要準備全額現金匯入法院已經是最簡單的門檻了,付完錢後點交才是真正麻煩的開始。
這也是為甚麼有機會買到五折的原因。
好好的房子怎麼可能賣你五折?有太多種狀況了,比如買了不能住、買了不能蓋、買了會被拆、買了不能拆、太貴買不起。以上這幾種情況,不要說五折了,三折你都不一定要買,但專業的就是有辦法把這些情況排除,讓房子回歸到原本有的價值,賺取中間的價差,所以它們才敢買。
舉個最簡單的例子,多人持分物件。甚麼是持分?房子或土地不見得都是一個人獨有,有可能當初買的時候是合夥買的,或者爺爺奶奶爸爸媽媽傳給兄弟姊妹一人一部份的,這在謄本上會標記在所有權部裡面。所有權人姓名下面那一格。最常看到的案例就是哥哥生意失敗,借了一筆錢還不出來,然後他有拿祖產他持分的1/3去做抵押(設定),這1/3就會被拍賣掉。
但房子現況是弟弟在住的,弟弟也有1/3的權利,所以你買這1/3是不能進去住的。只能痴痴的等哪天弟弟賣掉的時候你能分1/3的錢。
或者你也能買這1/3去賣弟弟,但要賭弟弟不用他的優先承購權(拍賣掉後法院會寄信給其他持分人,它們有權利用拍定價優先承購,簡稱優購)
簡單來說,買了沒用。所以沒人會買。
沒人買就往下調,每次都打八折,打到第四次的時候是起拍價的約5折,再沒人買就送回去,問債權人要不要就這樣算了,拿房子抵債就好了。然後債權人可以再申請減價拍賣。
這就是銀行版的「有人要買嗎?沒人的話我晚點再問」
那這種持分的案子這個能處理嗎?能,而且不難,但會一直跑法院還要一直去跟弟弟溝通。先不說要怎麼做,這種案子你要拿到完整產權就代表要把原本可能住在裡面十幾年的弟弟一家人趕出去,可能還有他媽媽,三歲的小孩。
雖然在法理上是站得住腳,但這種事真的不是每個人都是合作的。
有人會問,那可以專買點交的阿。點交就是法院會派人跟你過去開門,然後房子就是你的了,跟不點交的案子比起來單純很多。以前法拍市場人比較少的時候,是有機會買個八折六折的。但現在太多人知道法拍這一塊,如果有不錯的案子,能買個八九折運氣就非常好了。
以上還沒討論到法拍事前的調查,後續屋況的處理,碰到海蟑螂要怎麼辦,還有現有長期租客、地上權地下權之類的產權問題。如果真的非常有興趣,是真的建議一定要找專業的幫忙處理。
記得,如果有想買台中的房子,記得找我~~小區一定能給你最專業的建議
如果不是買台中的房子,也可以找我,我可以給你幾個看房子的方向,和要注意的事。
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我煮的看起來好好吃(純炫耀)

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