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房子怎麼買?為甚麼交屋要這麼久

聽過有人用,買房子跟買菜一樣,來形容真的很有錢
不不不,買房子才不可能跟買菜一樣呢。
不動產的移轉主要有四道手續,大略跟大家介紹一下
前面冗長的看屋先不說,後面水電裝潢改天再討論
我們今天來介紹買賣流程。
所有仲介剛入行一定要背的兩個東西,一個是0.3025,這個是坪跟平方公尺換算的公式。還有一個就是簽約用印完稅交屋
簽約用印完稅交屋是我們在房地買賣的時候,四個最主要流程。
講的白話一點,錢就是這四個時間要匯進去。如果以自備款3成來說,簽約用印完稅這三個時間點分別要匯10%進去,最後七成等銀行對保完撥款,就可以約時間交屋了。
那簽約用印完稅分別是要幹甚麼?
首先,看好房子談好價錢,買方賣方坐下來寫買賣合約,這個就是簽約
簽約開始就是代書的主場了,房子部分代書會跟你確認現況調查是否正確,是否有附贈的設備、地址地號是否正確、是否有附加條件。
然後會跟買方確認各期款項入帳的時間,請賣方去辦印鑑證明和塗銷設定。
如果有其他的要求會寫在但書裡,比如漏水保固啦、屋主要回租啦、或者是最近很流行的貸款未達八成合約視同作廢(不過很多合約就是寫到這條就吹了,是比較建議先做功課啦)
簽約當下會收屋主的權狀,如果當天沒帶會後補。
比較特別的是一般會要求買方簽本票。
簽本票是因為一般不會把簽約款帶足,簽約金假設是10%的話,1000萬的房子就要帶100萬出門,除非帶支票,否則不太會帶這麼多現金。所以現在大部分是拿斡旋金轉成訂金,不足的部分用本票代替。當然訂金匯齊之後本票就會由代書作廢。
另外就是房子的保證。這個就要牽扯到貸款流程了。房貸要帶下來,先決要件是房子要是你的。也就是謄本上是登記你的名字。
但是房貸不下來,就沒辦法交屋,要怎麼變成你的名字?這就變成一個經典的先有雞還是先有蛋的問題。
所以目前的做法是,先由代書辦好移轉,把房子變成你的,再拿給銀行看,銀行才能放心的貸款給你。
但是房子移轉過去的話換成屋主沒保障阿!買方等過戶完乾脆不貸款了也不給屋主錢了他要找誰哭。所以才有本票這件事,就是為了等價保障雙方權益。另外這些本票都會在交屋那天一併撕毀還給買方。
第二期款又叫做用印款,代書會拿增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉書等上蓋上雙方印章。代書整理完報稅資料後送件。
另外這個時候買方也需要決定貸款銀行,要給銀行跟要給政府的資料都送完之後就等稅單下來了。
第三期叫做完稅款,這個時候稅單下來了,雙方要把該繳的稅繳掉才能過戶。買方主要是要繳契稅,賣方要繳土地增值稅。然後買方也要把完稅款匯進履保專戶內,稅繳完後才能送件過戶。銀行會連絡買方進行對保流程,對保完後就準備要交屋了,
成屋的交屋跟預售屋點交有一點不太一樣。我們是跟買方約時間去現場清點,現況是否跟買賣合約上一樣。但畢竟成屋非全新,我們能確定的是現況是否和合約符合,該附的東西有沒有附。至於牆壁含水量、地板洩水坡度等非重大暇疵,除非有現況漏水,否則很難叫屋主負責。
這種主張就比較像是買二手手機的時候你把整支手機拆開,然後跟老闆說主機板某個接頭的電阻過高之後應該會當機,老闆應該會很傻眼。
關於物之瑕疵的部分(漏水、壁癌、凶宅...)之類的我會再另外討論。
清點完就雙方就可以準備交屋了。交屋當天要清算雙方的錢,比如屋主管理費繳到年底,可是你們10月就交屋了,你就要給屋主10~12月的管理費。其他還有水電費阿、屢保費阿,就把這些帳結清,然後買方點交土地、房屋權狀。印花稅契稅等規費收據,還有代書費仲介費的收據。然後就圓滿交屋了。
以上就是神秘的交屋流程。當然交屋不總是這麼順利,偶爾會碰到要求延後交屋的、要求提前入住的、要求解約的...反正形形色色的要求,排除這些困難,讓大家圓滿交屋,也是我們仲介重要的工作之一。
不過這只是大略的流程,實際上碰到各種疑難雜症還是要識情況靈活處理啦!
所以,如果有需要還是歡迎找我😌😌歡迎各種委買委賣,疑難雜症諮訊。
我是小區,總是在按門鈴的房仲
買房子 不動產 手續 交屋 我按門鈴的日常
#買房子  #不動產  #手續  #交屋  #我按門鈴的日常 
分類:理財

做仲介做好多年了阿~~有房地產的問題都可以問我~~我盡量用簡單的方式講得大家都聽得懂。FB粉專是我按門鈴的日常,大家幫我追蹤一下拜託拜託

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