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房子的履歷


買東西一般都會注意規格產地使用說明
那房子呢?為甚麼不是向買菜一樣這麼簡單,拿著權狀去櫃台結帳就好了?
這個問題看似很智障,實際上不動產再買賣的時候,憑的就是一些權力證明文件,證明原屋主是合法持有不動產,然後把透過政府的各種程序,把這些權利移轉給買方。所以你在看新聞不動產相關的統計的時候,不太會看到台北買賣幾間台中買賣幾間,大部分都是用移轉棟數,就是這個道理。
不動產移轉原屋主要備齊權狀,權狀有分土地和建物的。權狀上會寫地點、面積、地號或建號、所有權人。因為地址有可能會因為路名更改或門牌整編而有異動,所以主要判定還是依建號或地號。(然後今天不是要講權狀所以我不會附圖的。)
可是權狀只有在代書要辦移轉的時候屋主才一定會拿出來,就算簽約當下很多屋主或地主是會忘記帶的。平常我們去買餅乾有的時候都會看成分、製造日期和產地,那這種買幾百萬幾千萬的房子,有沒有地方可以看房子的履歷?
這個就是仲介的工作之一了。我們接受委託後,其中一個很重要的工作就是做產權。建物做產權要調二類建物謄本、土地謄本、建物測量成果圖、然後要去做現況調查,全部整理完後做成一本,提供你在看房子的時候使用。然後在簽買賣合約的時候也會拿去請買賣雙方簽名。證明大家都看過了沒有問題,屋況就如產權上寫的一樣。
下面就謄本、建物測量成果圖、現況調查,這三個買房子很重要的文件跟大家介紹一下。
謄本:(房子的身分證)
常聽大家講謄本謄本,謄本到底再寫甚麼?
謄本主要由四個部分組成建號,標示部、所有權部、他項權利,建號就是建號,你可以把它想像成身分證號,不會因為路名或門牌有所更動。
1.標示部(成分標明):
就是標示出這個不動產的面積、地址、建材、完成日期
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2.所有權部(誰的):
標示出登記次序、登記日期、所有權人、身分證號(二類只有部分身分證號、如果所有權人是法人就是統一編號)、所有權人居住地址、權利範圍(你有這間房子的幾分之幾)。
3.他項權利(有沒有借錢):
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這個大家可能比較陌生,他項權利就字面上解釋,就是非房屋所有權人對這間房子的權利。
他項權利在民法上有六種,抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權(另外還有永佃權,民國99年前2月3號設定)
權利種類在最右上角,以這份謄本來說是最高限額抵押權,也就是一般房貸。
這些除了抵押權之外其他跟大家關係都不大,不過這些設定都會出現在他項權利。所以他項權利很重要,你要看清楚。
好,簡單來說,屋主有沒有欠錢,欠多少錢,這個部分是從他項權利來看的。你只要看到有抵押權就代表屋主有拿房子去借錢。行話不說貸款的,都說設定而且要用台語比較帥氣。不管是最高限額抵押權或者是抵押權指的都是抵押權。
買方的話當然可以從他項這邊看到底是正常房貸,還是額外有增帶,不過也不要看到貸款就開槍,從五折開始殺。有些老闆會提前把房子拿去做設定,這是為了臨時如果有資金需求可以比較快地從銀行借到錢。但可能是只做設定但沒有真的跟銀行把錢拿出來。
然後比如設定1200萬不代表他借了1200萬,因為銀行設定會多估約2成,這是為了預防你還不出來的話銀行利息的損失。所以把設定金額除以1.2就是實際貸的金額了。
建物測量成果圖:(有沒有增建)
建物測量成果圖是房子蓋好後辦理測量的圖資。建測圖上面會畫屋子的原始格局圖(沒有房間的喔),還有尺寸,大概可以從上面圖上知道屋子的範圍、形狀、大小、坐向。然後可以拿來跟現況對照,如果有不一樣的、比如陽台不見了或者多了一塊房間,那有可能就是加建的,這部分就可以問清楚。
現況調查:(有沒有漏水,非自然身故)
謄本和成果圖地政單位都有,但現況調查是仲介自己做的,屋主是不會有這種東西的。現況調查就是我們要去調查房子有沒有漏水阿、有沒有增建阿、有沒有基地台阿、有沒有對外道路之類房子的現況、有沒有人想不開阿。房子的部分我們有44項現況要由屋主勾選,另外有公司的系統要去詳細調查,連滅火器剩多久到期都要去查,然後除了屋主的片面之詞,也要去問鄰居跟管理員是否有發生過甚麼事。
房子不只空間採光風水好就好,有更多的事情是我們要幫忙把關的,仲介真的不是指出一張嘴阿~~拜託大家如果看到我按電鈴不要趕我出來,我們也是很認真的。
以上就是房子的身分證,大致上是這樣,大家如果真的看到不錯的房子想下斡,記得要跟房仲借產權來看,才比較不會有糾紛。
當然更簡單的辦法,就是找我阿哈哈~~

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我是小區,一直在不動產的路上為您服務
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做仲介做好多年了阿~~有房地產的問題都可以問我~~我盡量用簡單的方式講得大家都聽得懂。FB粉專是我按門鈴的日常,大家幫我追蹤一下拜託拜託

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