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蓋好蓋滿!!使用分區是啥鬼?

大部分的人一輩子不見得聽的到一次這個名詞,但有在買賣土地的大概每天都在講這個。
使用分區阿,建築線阿,建蔽率阿容積率阿,這些到底是甚麼?
好啦,這個真的不是一個有趣的話題。就當長知識吧
有沒有想過,如果今天都沒有限制,想怎麼蓋就怎麼蓋,想幹甚麼就幹甚麼,路上會變成甚麼樣子?
路上房子會參差不齊,有多高蓋多高,沒再跟你限高的。你家旁邊可能就是商場ktv酒店,沒再管你要不要睡覺的。每一戶都蓋好蓋滿,再也沒有騎樓這種東西,都會是別人家的客廳。
反正就很醜就對了。
這種狀況你不願意我不願意,政府也不願意,但是如果沒有規範,你的鄰居通常都很願意。所以需要一個法令來限制,所以就有一些規範。
那要怎麼規範?所以就去研究當時的現況,就分成了農地,有房子的土地,山坡地上有房子的土地,蓋工廠的土地,山坡上的土地...還有其他很多很多各種各樣的土地。
這是個還沒有重劃的時代,所以這塊地可以幹嘛就直接寫在謄本的使用地類別裡,所以會在這邊看到甲種建築用地、乙種建築用地之類的,一目了然。
土地的種類規劃在土地法裡面,共分建築用地,直接生產用地,交通水利地及其他用第四大類,我們大部分看到的都是建築用地。
然後人越來越多,舊有的聚落模式已經不符合時代了,需要更多的土地去蓋房子、工廠、商圈。所以就由各縣市政府去評估,是否要辦重劃,把可以拿來蓋房子的土地變的更多,這就是重劃區。
重劃區的使用地類別那邊就會是空白,要去市公所請使用分區,或者是直接用國土規劃入口往裡面的全國使用分區查詢。因為每個縣市每個重劃區可能都有不一樣的使用規則,所以這個部分屬於各縣市的自治法。要去查該重劃區域的施行細則才有比較詳細的說明。比如建蔽率、容積率、限高、退縮、行業別之類的。
所以其實知道使用分區主要有幾個目的,這邊能蓋甚麼?有多少比例的土地可以蓋房子?可以蓋幾坪?可以蓋多高?
因為重劃區土地還有分住宅區跟商業區還有工業用地,如果是住宅區想要蓋工廠可能就拿不到廠照,住宅區也不一定都能設辦公室。所以這個部分在買土地的時候都會先查清楚,不然使用上會有點尷尬。
那建蔽率容積率退縮限高是什麼呢?
建蔽率白話來說,就是建築遮蔽土地的比率。通常以百分比形式表示。所以100坪的土地如果建蔽率是50的話,代表你的基地只能規劃50%,也就是50坪。
容積率就是這間房子總共能蓋幾坪,以百分比表示。比如容積160,代表100坪的土地不管你蓋幾層樓,加起來不能超過土地面積的160%,也就是160坪。
退縮有分前院退縮後院退縮側院退縮。所謂退縮就是只建築基地距離土地邊緣的距離,這個距離在台中通常是包含人行道的,所以我們去重劃區的時候路邊都有人行步道,那個都含在退縮裡面。
限高就是房子能蓋多高,通常以建築物到馬路對面的最小距離的倍數來看。所以臨路越大條可以蓋越高,房子距離基地邊界越遠也可以蓋越高。這就解釋了很多大樓門口都有大花園跟迎賓車道之類的,可能不全是為了好看。
使用分區大概是這樣,大部分住家都不太需要擔心這個啦,不過如果是買透天,或者是店面需求工廠需求,使用分區,地籍圖,都市計畫圖最好都要調一下,如果是土地最好連套繪圖都一併申請。
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