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重購退稅好像很專業

重購退稅好像很專業,代書講了一堆,我確定他講的每個字我都聽過,合在一起怎麼好像有點聽不懂
沒關係,我來解釋給你聽。
講到退稅,首先我們應該要知道要繳甚麼稅。就像去COSCO要退貨一樣,你也要知道你買甚麼東西才能退吧?
賣房子要繳很多有的沒的費用,其中最大宗的有兩個,就是土地增值稅跟房地合一稅。以前沒有房地合一稅的時候是要繳綜合所得稅,這個這裡就先不討論。
這兩個為甚麼可以退稅?官方網站回答是為了怕你土地賣了買不起新房子,所以很貼心的給你退稅....這麼煽情的言論是出自財政部稅務入口網裡面的稅務秘笈。很標準的官方幹話阿~~不過這樣說其實也通拉,反正就是還你錢,原因重要嗎。
然後我的理解應該是這樣,不管土地增值稅還是房地合一稅,他們的原理都是漲價歸公,你的利得來自不動產的出售,可是不動產的漲價是歸功於政府和全民,所以漲價所得不應全部都歸私人所有。(當然課多少稅,會不會造成炒房,那都是另一個回不去的故事了。)但是假設你今天是為了買新房子或新的土地,才把舊房子賣掉。這個時候政府保障你住的權利。因為你又買了新房子,所以你其實等於是把舊的土地換成新的土地,都是土地所以沒有利得問題,如果還跟你課稅那就有點壞了,所以政府要把你繳的稅金還給你。
但前提有幾個
1.自用:當然是自用阿,不然投資客靠退稅就賺飽飽了。會退稅一定是有買有賣,賣的那間一定要符合自用條件,一年內沒有出租或登記營業,然後賣的時候要適用自用住宅,才算是自用
2.買賣同一人:賣老公的地買老婆的房子不算喔,不是要挑撥夫妻感情,同樣也是怕有心人操弄。
3.以小換大:這邊有個公式,新房子移轉現值-(舊房子移轉現值-土增稅)
這邊移轉現值指的是土地坪數乘以土地公告現值,不是總價。
假社舊房子是A屋,A屋土地持分有十坪,公告現值十萬,土地增值稅十萬。賣了A屋之後又看上了B屋,這個時候
一.如果B屋土地移轉現>A屋土地移轉現值-土地增值稅
假設B屋土地移轉現值為95萬
可以退的稅金就是95-(100-10)=5
真的看不懂問代書,代書甚麼都懂。或者問我

二‧如果B屋土地現值>A屋土地現值
假設B屋是110萬
可以退的稅金就是110-(100-10)=20  可是你土增稅只有繳十萬,所以最多就退你十萬
三.如果B屋土地現值<A屋土地現值-土地增值稅
假設B屋是80萬
80-(100-10)=-10  政府沒有那麼粗殘叫你再補十萬給他,不過退稅就沒得退了
反正代公式進去,只要是正數都能退,負數不能退。就這麼簡單
四‧五年內不得移轉:也是怕短期操作拉,因為主要要鼓勵買了房子住,不是買房子賺大錢
五.兩年內:不管先賣後買先買後賣都要在兩年內完成,超過不算
重購退稅土地增值稅的部分就這個樣子啦,其實也不用懂那麼多,因為代書會幫忙申報。不過在買賣的時候記得要先跟代書詢問一下關於重購退稅的事,一個好的代書會幫你處理好。
然後還有房地合一稅的部分,原理基本雷同
不過退稅的部分不是按公告現值,是按交易價金。
比如你買了1000萬的房子然後又賣掉了,賣了1500萬,房地合一繳了100萬,兩年內又買了1200萬的房子,這個時候房地合一能退100*(1200/1500)=80
總結一下,重購退稅重點有三個,一是盡量同一人買賣,二是兩年內要完成,三是小屋換大屋才有機會退。就這麼簡單。至於退多少這個建議還是請代書幫忙,因為也是她會去幫忙辦的。
大概是這樣,如果有需要也可以找我啊,我盡量幫忙@@,如果有其他想知道的問題,也都歡迎來我的粉專我按門鈴的日常私訊留言,謝謝大家
重購退稅 我按門鈴的日常 買屋 不動產

Photo by Sepp Rutz on Unsplash

#重購退稅  #我按門鈴的日常  #買屋  #不動產 
分類:理財

做仲介做好多年了阿~~有房地產的問題都可以問我~~我盡量用簡單的方式講得大家都聽得懂。FB粉專是我按門鈴的日常,大家幫我追蹤一下拜託拜託

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