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窗內一滴一滴,不是雨,那是他媽漏水的聲音。

買房子碰到漏水,就問你怕不怕!
存了十年的頭期款,看了一百間房子,終於下定決心入手了生平最貴的東西。而且貴到一次沒辦法付清,還要跟銀行借錢才買得起。
結果漏水!!這個我相信大家都會覺得怎麼這麼衰小。第一時間就會覺得碰到黑心屋主或黑心房仲,被聯手坑殺了,要準備存證信函了,開始問律師收費怎麼算?有沒有認識的律師?我的水電估價這個要修要花好多錢怎麼辦~~
漏水有分幾種,一種是水就咕嚕咕嚕或者嘩啦嘩啦的流了出來,外面下大雨你裡面也要撐傘這種,就是漏水無誤。不過這麼扯的其實不常見。
另外一種,你可以檢查你家浴室外牆,或者隨便哪面牆都行,看看牆壁漆面有沒有剝落,然後用手摸牆壁感覺就粉粉的,醜醜的,那個叫壁癌,很多比較舊的房子都有,你跟他也相安無事好多年了。但這個也會被稱作漏水。
壁癌的認定其實比較尷尬,屋主會覺得就沒看到水阿,但買方會覺得,有壁癌就代表裡面可能有滲水。那這個要怎麼辦?
比較偏激的就是直接寄存證信函拉,然後雙方調解上法院,花了一堆時間最後由屋主花錢修整。雙方簽切結書,結案。
我的處理方式是雙方各請水電來估價,最後雙方取得一個合理價位的共識,由屋主補貼價金給買方,讓買方自行請人做維修。因為現在做防水的都有2~10年不等的保固,當然保固越久越貴,要保固久一點就請買方貼一點錢,雙方達成共識後給錢簽切結書,結案。
因為最終還是要請屋主處理,所以如果能直接請屋主出面何必要上法院?
其實碰到這種瑕疵,最麻煩的問題就是處理情緒。
買方會直覺覺得,自己被惡意欺騙了,屋主就是惡意隱瞞,這個時候就會造成不信任,不信任就會覺得至少我要在法律上站得住腳。所以存證信函就有可能這樣寄出去了。
屋主會覺得,我住了這麼久,一賣給你就出問題,還要說是我的錯?這個時候又接到存證信函,比較沒見過世面的屋主的確有可能接到存證信函就嚇死了,可是常碰到的是屋主瞬間爆炸,覺得要走法律程序就走阿,然後隨便就拖個半年一年。
我們的工作就是先消解雙方情緒,讓大家直面處理事情,讓事情能有圓滿的解決。因為大部分的狀況下碰到漏水,你不願意、屋主也不願意、仲介也不願意
不過我們還是要提防惡意的屋主和仲介。所以如果發現漏水的時候,還是要先蒐證。
首先,漏水一定要發生在裝潢前,因為裝潢後就很難界定漏水的原因是誰造成的。
然後記得要拍照拍影片存證。通知屋主,如果屋主不處理再寄存證信函都還有效,所以不要急著走法律途徑,先通知屋主有這個狀況,看大家商量要怎麼處理。
然後物之瑕疵的處理有規定一個時間,法條上是這樣寫的。
第365條  買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權 ,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付 時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。
白話翻譯就是,發現後你要通知屋主,然後6個月內要跟對方提出你的主張(存證信函),看是要解除契約還是減少價金。這件事你買的五年內都有效。但是如果是賣的人惡意隱瞞瑕疵,那就不受限於6個月。
另外他有說356條,356條是這樣子的
買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由 出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。 買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承 認其所受領之物。 不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為 承認其所受領之物。
白話就是買了要先檢查,一般來講你沒說就代表你覺得東西沒問題。除非有一般檢查看不到的地方。
法律是這樣講拉,但實務上你買的第二年開始,就很難去界定房子漏水到底是原屋主的隱瞞,還是因為水管或防水層因為時間劣化所造成的。我是都跟中古屋的買方說明,第一年一般屋主都會承認是自己的問題,第二年開始就很麻煩了,你要想辦法證明這個漏水是原屋主在的時候就有的,不是新發生的。
另外如果真的真的處理的很不愉快,也不要覺得提告就沒事了。提告你要負責蒐證,釐清漏水的責任歸屬,不然也不見得會贏。
大概就是這樣,上述是中古屋漏水的處理。因為比較麻煩的就是中古屋的處理。就像買二手家電一樣,出了問題到底是原本就有問題還是他的時間到了,真的很難說。至於新建案,一般還有一點顧及商譽的建商都會馬上處理,不太會拖,所以應該還行。
關於漏水大概就是這樣,如果有問題,要找原本幫你處理的房仲,因為房子不是我賣的,雙方我不認識,這個我真的不太敢說有問題找我。我只能大概諮詢~~
不過買房子可以找我啦!!就算不找我買房子也幫我的粉專我按門鈴的日常按個讚追蹤一下,定期都會跟大家說一些不動產相關的知識,偶爾會跟大家介紹不錯的物件。
謝謝啦
我按門鈴的日常 漏水 中古屋 民法365

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