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如何辦理房屋租賃契約之法院公證?

買賣不破租賃 加保證金 房屋課稅 法人租賃 房屋租賃契約
房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。
辦理房屋租賃公證優點
對房東的保障:
對於不給付租金、定額違約金、租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書聲請法院強制執行,跳過擾民的訴訟程序。即可取代確定判決,不必擔心反成為弱勢的一方。
對房客的保障:
租期屆滿房東不依約返還押金時,房客可直接持公證書聲請法院強制執行。另外,房東於租期中將房屋出賣他人,除契約有特別約定外,房客可就其經公證之租約對抗新的房屋所有權人,繼續承租房屋(即買賣不破租賃)。相反的,若未經過公證,對於不定期租賃或超過五年以上的租約,承租人不可對抗新買受人。
行政機關需要:
非不動產所有權人於土地、房屋上設置加油站、幼稚園或欲辦理遷入戶籍、公司登記時,行政機關依據法令多會要求租賃或借用契約需經過公證。
房屋租賃契約公證
● 必須得到場的人
出租人(房東)及承租人(房客)必須到場。房客如有連帶保證人,連帶保證人亦需到場。如果本人或法人之負責人沒有辦法到場,可以委託代理人,但得額外攜帶以下授權文件:


一般人(自然人)的代理人:請額外攜帶授權書+授權人三個月內之印鑑證明書,授權書必須加蓋與印鑑證明相同之印鑑章。
(連帶保證人不得委託代理,必須親自到場。)(個人租賃用授權書下載)
公司或是工(公)會、協會(法人)的代理人:工(公)會、協會代理人請額外攜帶授權書+法人圖記證明正本(財團法人請帶原登記法院發的印鑑證明),授權書必須加蓋與變更事項登記卡相同之公司印鑑章。(法人租賃用授權書下載)(填寫範例)
※貼心提醒:


出租人及承租人不得授權同一人代理。
依公證法施行細則第54條第2項:公證人認為有必要時,得通知請求人本人(包括法人之負責人)到場辦理;本人不到場,得拒絕其請求。
租賃契約之起始日不得早於公證日,但可以是公證日當天或晚於公證日。比如預定108年10月1日到法院公證,則租約的起日最早可為108年10月1日或以後任一日。



● 房屋租賃契約公證應備文件
出租人、承租人(包含其代理人)及連帶保證人均應攜帶國民身分證正本及印章親自到場,外國人可帶護照或外僑居留證。
公證請求書一份。 (公證請求書下載)
房屋租賃契約書,請至少攜帶三份,如未準備可至本處購買法院版房屋租賃契約使用。 (法院版房屋租賃契約下載)
出租人要帶房屋權狀正本(或地政事務所申請之建物登記謄本),如房屋為持分者,共有人須全體共同出租並到場。
出租人要帶最近一期房屋稅單正本。(或稅捐機關申請之房屋稅籍證明)
一方是公司者請攜帶公司變更事項登記卡正本(於三個月內變更者)或主管機關所發之抄本(須為三個月內)(為確定最新公司負責人詳細資料,包括身分證號)
一方是工(公)會、協會者,請額外攜帶法人登記證明文件(立案證書)、負責人當選證書。
※貼心提醒:出租人、承租人不能到場的,可以委任他人代理,代理人需攜帶的文件請參考本文最上面的【一、必須得到場的人】內容。
法人租賃用授權書範例
買賣不破租賃 加保證金 房屋課稅 法人租賃 房屋租賃契約
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房屋租賃契約公證之請求手續
(一)向地方法院公證處或民間公證人事務所(以下簡稱公證處所)購買公證請求書1份,新臺幣(下同)2元。

(二)請求書的填寫方式:
填明請求人即出租人、承租人雙方(承租人覓有保證人時,填在承租人之後),姓名、性別、出生地、出生年月日、職業、身分證明文件及其字號、住居所。
「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。
「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,「租賃期滿交還房屋」、「給付租金及違約金」、「返還押租金」等。
最後由請求人雙方簽名蓋章,並記明年月日。
請求書寫好後,交公證處所收件登記,分由公證人辦理。

(三)請求人(保證人也是請求人)、代理人均應攜帶國民身分證及印章,出租人並要帶房屋權利證明文件(如權狀,並備影本1份存卷)、房屋稅單(須最近1期,並備影本1份存卷)。


(四)請求人如係公司、法人、團體或商號,請攜帶公司設立(變更)登記事項表、法人登記證書、人民團體立案證書正本或商業登記抄本正本等證明文件、負責人身分證及印章,公司、法人、團體或商號之印章。


(五)請求人(公司、法人、團體或商號之負責人)本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。


(六)提出之授權書,應以下列方式之一證明之:經公證或認證。
經有關公務機關證明:包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。
於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成,須經駐外館處證明,並得請外交部複驗;如係在大陸地區作成,須經海峽交流基金會證明。
外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。
授權書附有請求人之印鑑證明書者,授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。


(七)前項5.之印鑑證明書,在「公司」部分,因公司主管機關經濟部於民國87年4月1日起停止核發,為因應實際需要,行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後,公司委任代理人辦理公、認證事件時,如未提出經公證人公、認證或經公證法第76條第2項所定:經有關公務機關證明;於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明;外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明等證明之授權書者,公證人不得逕予拒絕受理,而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用:

公司登記主管機關最近6個月內所核發公司設立(變更)登記事項表正本,及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本(請勿縮印),正本核對無訛後發還,影本附卷存參。
公司設立(變更)登記事項表正本核發後已逾6個月,除檢附該正本核對外,須再檢附公司登記主管機關最近3個月內核發之公司設立(變更)登記事項表抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後,正本發還,抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。
如為分公司,前項登記事項表若僅有分公司印鑑章,而無負責人印鑑章時,得另提出戶政機關所出具之負責人印鑑證明以替代之。


(八)所需租賃契約書,請求人如有自備至少攜帶3份,如未準備,可利用公證處所印製的契約,每3份3元。


(九)依公證法第80條規定,公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。
房屋租賃契約公證費用計算
應徵公證費用,以租金總額或房屋課稅現值二者較高者,加保證金後,依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一:


20萬元以下者,1000元。
20萬元至50萬元者,2000元。
逾50萬元至1百萬元,3000元。
逾100萬元至200萬元者,4000元。
逾200萬元至500萬元者,5000元。
逾500萬元至1000萬元者,6000元。
逾1000萬元至5000萬元者,其超過1000萬元部分,每1000萬元加收2000元;不滿1000萬元者,按1000萬元計算。
逾5000萬元者,其超過部分,每1000萬元加收1000元;不滿1000萬元者,按1000萬元計算。
文章來源:如何辦理房屋租賃契約之法院公證?
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分類:理財

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