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奇怪的仲介說要買道路是不是詐騙?

有一天,突然聽到久違的門鈴聲,你還在想甚麼年代了還有人按電鈴?
開門一看,看到一個肥肥油油穿著白色襯衫的中年人,滿頭大汗的跟你解釋來意,原來他是想收購你家門口的道路用地。
雖然他可能解釋得很清楚,可是你還是帶著疑惑跟家人開會討論,為甚麼會有人要買道路用地,然後出現很多奇妙的推論。
比如會不會是想要買來封起來然後跟你們收過路費?還是要都更了所以要多買便宜的土地等漲價?還是根本是詐欺雖然想不到他們要怎麼詐欺?
最後決定就不賣了,反正放著也放著。
來,專業的跟你說為甚麼有人會要收道路用地。
如果你家有建地,你可以去市公所申請使用分區證明,裡面會跟你說你家是甚麼分區,分區決定了你這塊土地能做甚麼用途、多少比例能蓋房子、還有房子能蓋多少面積。這分別事就是使用分區、建蔽率、容積率。
但是去看各重劃區的細部計畫,除了原有的容積還會有獎勵容積上限,這個就是道路用地的用武之地了。建商買了道路用地可以捐給政府換容積,房子就能蓋的更大賣更多錢。
但是會來收道路用地的前提,是你家的道路用地是都市計畫區,謄本調出來地目那欄是空白才有可能,如果你不是都市計畫區還有人來收,那可能真的是要都更了。
收道路用地的人有兩種,一種是盤商,整合這些零碎的路之後賣給建商,一種是建商直接收購。無論哪一種最後目的都是要做容積獎勵的,所以是真的,不是在騙你。
對建商來說,怎麼讓一坪土地能多蓋一坪的建物是一個很嚴重的事,蓋好蓋滿意味著更多的利潤,道路用地的價錢雖然也不便宜,但還是比買建地划算的多,對政府來說,道路用地本來就是要編預算徵收的,現在可以拿容積換自然是好事,然後道路用地的持分人也不用苦苦等待不知道民國哪年的政府徵收,算是一個三贏的局面。
但也不是隨便甚麼路都可以賣給建商的,首先要符合兩件事
一、謄本上寫的
謄本上的地目必須是空白的,代表位處都市計畫區內,且使用分區必須為道路用地。如果是長期供人使用的道路,但分區是建地也是不行。
二、要自己整理好
地上必須無建物,甚麼斜坡阿水泥阿雨遮阿要全部拆掉才能賣。如果不拆是也可以,但價錢會差很多。
接著就是要看有沒有人要了,通常在比較偏僻的鄉鎮,道路用地的價錢會非常的差甚至沒人收。因為這種地方大部分是蓋透天,透天就算不用容積轉移很多也能蓋到滿,所以需求極低。甚至連盤商都不收。相反的大都市的道路用地價錢就會還不錯,甚至連年上漲。不過以我目前聽到的消息台北算例外,一方面是因為臺北市使用雙軌並行,就是建商除了可以把道路用地捐給政府換容積之外,也能經由精算師換算,繳價金給銀行換取容積。另一方面是台北市幾乎沒有私有的道路用地了。
那道路用地是怎麼計價的?
如果真的有人來問,不要問他一坪能賣多少,一聽就知道你不懂。道路用地的計價可以用公告現值的比例來換算。並沒有絕對,這也不是公開資訊,如果沒找到認識的很難查到資料。
比較偏遠的比如太平,假設之前盤商是用公告地價的30%收,如果公告地價一平方公尺是24000元,換算成坪就是79338元/坪,30%就是23801元。如果你持有50坪的道路用地,那你就可以拿到大約119萬。
那可不可以不要賣?自己留著用?
道路用地目前我看到有幾種用法,換容積、等增值、等都更、圍起來做停車場或者種菜。沒了
就連蓋個圍牆其實都是違法的。
那如果自己有土地要蓋房子,如果一般透天是也不一定會用到,這個就又牽扯到限高這件事。
所以還是建議如果有人要來買,價錢可以的話拿出來賣換現金買股票是也不錯。
當然,如果有需要,還是可以找我,來我按門鈴的日常私訊我就可以了,我會盡快回復你^^~~
感謝

道路用地買賣 獎勵容積 道路用地 我按門鈴的日常

Photo by Karsten Würth on Unsplash

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分類:理財

做仲介做好多年了阿~~有房地產的問題都可以問我~~我盡量用簡單的方式講得大家都聽得懂。FB粉專是我按門鈴的日常,大家幫我追蹤一下拜託拜託

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