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廣東:惠州出台集體土地徵拆補償新機制

近年來,惠州搶抓“雙區”建設歷史機遇,產業項目紛紛落戶、軌道交通建設加速,城市建設用地體量急速增加。城市加快“融灣入圈”,土地徵拆收儲工作增效提質成為破局的焦點。
如何推動土地徵拆提速發展?惠州市人民政府日前印發《惠州市集體土地徵收與補償辦法》(下稱《辦法》)。新版土地徵拆辦法結合社會經濟發展實際,規範土地徵收流程和程序,實施動態市場評保羅V8
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保羅V8用法估定值,且分別施以周邊商品房價格10%(最高480平方米)的一次性簽約補助和每戶最高43.2萬元的貨幣補償獎勵、14.4萬元的限時搬遷獎勵。
“城市擴容提質發展,社會經濟快速發展,失地農民在這個過程裡不是看客,而是建設者和貢獻者,要讓他們充分享受城市發展的紅利,更有獲得感。”惠州市自然資源局總工程師曹紅杰介紹,新規新標準的施行不只是與時俱進提高補償標準,還將針對被徵地村民搭建起集職業培訓、就業、教育和社會養老保險等於一體化的保障體系,讓失地農民生活有盼頭。
●南方日報記者張峰
通訊員黃凱雯
1 土地怎麼補?
農用地按片定價,不再區分地類
“朋友家兩年前徵收就是這個水平了,現在房價漲那麼多,補償標準怎麼還是一樣呢?”“我家的果園和他家的魚塘連一起,為啥補償金卻差那麼多?”“他家建了個雜物間都算,為啥我們家的鐵皮房就不行?”……土地徵拆過程中,類似的問題時有出現。
事實上,由於涉及到多方利益,徵地拆遷往往成為社會糾紛的一個頻發點。記者查閱全市各縣區人民政府網絡問政平台貼文信息,與房地產交易、物業小區矛盾等一樣,徵地拆遷也成為了投訴貼文的集中區。
“當前,惠州城市擴容、產業提速,落地項目數量多,用地需求大,徵地任務重。”曹紅杰介紹,土地徵拆工作是城市建設發展的基礎,但在實施環節,土地徵收村民拆遷安置,徵拆標準怎麼確定,隨城市社會經濟發展和房價、地價的變化息息相關,也成為了工作的難點。
他介紹,對於被徵地村民而言,房屋和土地是生產生活的基礎,徵地拆遷補償標準能否合理也關係到村民後續的生活能否得到保障。而在土地徵收過程中,時常還會有部分地方出現搶建搶種現象,這些都成為了征拆過程中的焦點問題。
“徵地工作最怕的就是標準不明確,再就是補償標準不夠合理,但目前,隨著《辦法》的實施這些問題將迎刃而解。”市自然資源局徵地服務中心主任孫育智介紹,今年以來,惠州先是明確了征收實施農用地片區綜合地價標準,釐清了不同地類間的爭議,現在《辦法》對徵拆流程和村民宅基地、房屋等差補標准進行了精細的規定。
值得注意的是,在徵地拆遷工作中,標準的優化也正在起著向好的作用。以惠城區自然資源局發布的《關於惠霞(惠灣)高速公路項目主線惠城段互通立交土地徵收的預告》(落款為2021年7月19日)和《橫瀝鎮三和地塊項目土地徵收的預告》(落款為2020年12月14日)兩宗土地徵收的預告內容為例,去年底發布的公告中農用地區分了耕地、園地、養殖水面等多個地類,分別按照不同標準補償,最大價差超過1.5萬元/畝;而在今年7月發布惠霞高速公路項目土地徵收預告中,農用地不再區分地類,均按統一標准進行補助。
“對於目前的城郊或鄉村而言,耕地、果園和水塘等,其實沒有太大差別,統一補償標準顯然更加符合生產實際,也將有效解決該問題引起的徵地糾紛。”長期關注國土徵拆方面糾紛的廣東偉倫律師事務所律師孫東群認為,7個縣區分別劃檔,惠城的橋東、橋西等1類片區徵收價格最高,每畝8.48萬元,標準最低的是龍門地派、龍潭等鄉鎮,5.36萬元/畝,基本也代表著各片區當前實際的經濟發展水平。
2 房屋怎麼補?
嚴格執行“一戶一宅”基本原則
相較於土地徵收工作,涉及到房屋徵拆工作時由於加建、違搭等行為的出現,涉及的利益更加集中,壓力也更為明顯。記者註意到,新辦法對此予以了更為詳細的闡述。
在村民住宅的認定上,《辦法》明確村民住宅應是有建築基礎,有完好的外牆和屋蓋,層高(或簷高)在2.2米以保羅V8
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保羅V8用法上,已安裝門、窗、水、電等設施設備,具備居住使用條件的永久性房屋,包括鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構等房屋。
啟動徵收工作之後,鄉鎮人民政府需組織農業農村、自然資源、住建、城管等部門依法調查、認定村民住宅的合法性和是否符合一戶一宅要求。
“在計算農村村民住宅面積時,'一戶一宅'是基本原則。”市自然資源局徵地服務中心工作人員王麗君介紹,村民在徵收公告前取得《不動產權證》《土地使用證》等產權證,按證載面積補償,未取得產權證的以《廣東省村鎮建房用地管理實施辦法》實施(1983年)為節點,之前建成的按實測面積補償,之後的若已依法辦理宅基地用地審批手續按批准面積計算,未辦理審批的按實測面積補償但一戶不得超過120平方米。
面積明確後如何確定補償金額?針對房屋本身的區位、用途、建築結構、裝飾裝修等要素進行價值評估,宅基地使用權價值按照國有出讓住宅用地評估市場價值的60%確定。宅基地價值評估統一設定為已“五通一平”,容積率為4.0,若產權證證載面積大於該標準則按產權證或規劃許可證標準計算。
例如,若被徵住宅村民張某房屋佔地100平方米,已有建築兩層(容積率2.0),那麼在按標準評估兩層房屋的價值同時,100平方米宅基地仍將按照4.0來計算,這也意味著補償面積實際將超過原有建築面積,更有力的保障村民的權益。
除了補償標準層面更加貼近實際,惠州還將加大對一次性簽約的補助以加速徵拆工作的開展。補助標準顯示,按照建築面積最高不超過480平方米計算,一次性簽約補助金額每平方米可達到徵地項目安置房評估單價的20%,若未建設安置房則按每平方米不高於周邊普通商品住宅備案10%進行核算。
“村民可以根據自己的需求選擇安置房,但從成片連片開發、片區規劃更好落實的角度,更加鼓勵村民選擇貨幣補償。”孫育智介紹,若村民自願放棄重新安排宅基地建房和安置房,全部選擇貨幣補償將給予一次性獎勵,每平方米獎勵900元,每戶最高獎勵金額可達43.2萬元。
該《辦法》還設置了限時搬遷獎勵,對於在規定期限內簽訂補償安置協議並搬遷騰退房屋的村民每平方米獎勵300元,每戶最高獎勵14.4萬元(一戶有多棟房屋的,累計不得超過14.4萬元)。同時根據村民選擇宅基地建房、安置房或貨幣補償的情況分別設置臨時安置補助標準,切實保障村民過渡期的正常生活。
此外,《辦法》還分別規範了非住宅房屋、未建宅基地,以及青苗等地上附著物等的拆遷補償和補助標準等內容。《辦法》明確指出,村民住宅以外的房屋一律採用貨幣補償,土地徵收啟動公告發布後搶建的地上附著物和搶栽的青苗一律不予補償。
3 長久權益怎麼保障?
社保全覆蓋,搭建生活保障體系
關注新辦法內容本身,文件明確依法徵收集體土地是由縣(區)人民政府(大亞灣開發區、仲愷高新區管委會依據市人民政府的委託)予以公告並組織實施,轄區自然資源部門、鄉鎮及其他單位按照各自職責依法開展。禁止其他任何組織或個人徵地。
“徵收土地應當給予公平、合理的補償,保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。”王麗君介紹,對於失地村民依法及時給予足額的失地補償(含地上附著物)及安置補償等費用,保障村民的正常生活和長遠生計。
為了進一步優化該項措施的解決,記者註意到,《辦法》要求建立起徵地補償爭議調解機制。各縣區均需按照規定要求建立徵地補償爭議調解機構,及時調處徵地補償過程中的矛盾和糾紛,確保徵地補償行為合法、公平、公正。
王麗君介紹,在具體的落實環節,除了在土地、房屋差補條款層面的細化,惠州針對被徵地農民建立起系統的生活保障體系。在產業扶持、就業安排和社會保險等多個方面提供助力。
《辦法》介紹,針對被徵地農民的就業,應當堅持用地單位優先招用、勞動者自主擇業、政府促進就業的方針。用地單位招人時,同等條件下優先招用被徵地農民。鄉鎮企業、農村集體經濟組織積極吸納被徵地農民就業。需要進行職業技能培訓的,轄區人社部門統籌制定計劃並組織實施。
對於異地安置的村民,辦法明確其子女在新居住地依法享有平等接受義務教育的權利。申請轉學的,轄區教育行政主管部門核實後統籌安排轉入就近的公辦學校。
與此同時,被徵地農民社會養老保險機制還將實現徵地項目全覆蓋。用地單位按照規定支付被徵地農民社會養老保羅V8
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備受村民和市場關注的村民留用地問題,相較於既有實施的徵地辦法細化標準,《辦法》提出征地留用地按照省、市有關規定執行,並未細化標準要求。孫育智對此介紹,針對村民留用地的安置問題全市正在製定新的實施規範,未來將強調產業發展,真正讓被徵地農民長遠生計有保障。
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分類:理財

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