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調控持續加碼房地產多項指標增速回落

信貸收緊疊加調控持續加碼的背景下,房地產市場從價格到成交量,漲幅明顯放緩。國家統計局數據顯示,商品房市場量價熱度持續減弱,7月單月銷售量達今年以來最低值,單月均價回歸2020年同期水平。
業內人士表示,樓市調控作用不斷顯現,供需兩端房價上漲預期減弱,入市更理性、謹慎,由於去年同期基數高,房地產開發投資、新開工面積等多項指標增速將繼續回落,熱點城市樓市有望降溫。
7月房價漲幅延續回落
8月16日,國家統計局發布了7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。新聞發言人付凌暉表示,今年以來,隨著經濟恢復特別是融資條件的改善,部分地區房價上漲比較明顯,相關部門加強了市場調節,落實城市的主體責任,抑制不合理需求,促進房地產市場總體趨穩。7月,70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅延續回落態勢。
新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或轉降。易居房地產研究院對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均,7月,70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅保羅V8
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保羅V8用法為0.3%,相比6月降低0.11個百分點;二手住宅價格環比漲幅為0.1%,相比6月降低0.17個百分點。其中,新建商品住宅價格環比漲幅已連續2個月回落,二手住宅價格環比漲幅已連續3個月回落,且有所加速。
二線城市新建住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建住宅價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,從單月成交數據來看,7月商品房成交均價為10373元/平方米,環比小幅回升3個百分點,6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平,單月同比漲幅分別為1%和1.6%,遠低於年內前幾個月7%以上的同比漲幅。
隨著調控深入,房價下調城市明顯增多。國家統計局數據顯示,7月70個大中城市房價環比漲幅超過1%的僅剩青島、海口、銀川三地,上漲城市數量較6月也減少4個。二手住房方面,有26個城市房價下跌,較二季度的14個、17個、16個大幅度增長。
“7月房價漲幅自今年來首次跌入'偏冷區'。”上海易居房地產研究院研究員潘竑羽表示,今年以來,國家層面調控不斷收緊,地方調控政策的頻率與強度創下歷史之最,下半年房地產調控政策繼續從嚴,全國房地產市場環比漲幅將進一步走弱。
多個房地產典型指標回落
除房價漲幅有所下調外,房地產開發投資、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速也出現回落。
根據國家統計局數據,1至7月,全國房地產開發投資84895億元,同比增長12.7%,較1至6月的15%下調2.3個百分點。其中,住宅投資63980億元,增長14.9%。7月房地產開發投資額同比增長1.4%,增速加速回落。
房地產銷售面積方面,前7月,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%,較前值的27.7%也有所下調。7月商品房銷售面積同比下降8.5%,其中住宅銷售面積同比下降9.5%。
“單月銷售增速轉負,全國樓市進入收縮期。”中信建投地產首席分析師竺勁表示,國家統計局數據顯示,7月單月銷售面積同比減少8.5%,增速較上月回落16個百分點,這也是年內首次轉負。
對於增速向下的原因,竺勁表示,一方面是下半年的高基數壓力,另一方面,行業庫存相對較低、上半年房企為降負債加快推盤回籠資金、土拍價格高帶動新房市場去化等因素對行業銷售提供較大支撐,下半年數據將持續下行。
除上述典型開發、運營的相關數據外,涉房資金也有下滑態勢。1至7月房企到位資金同比增長18.2%,國內貸款同比下降4.5%。竺勁表示,7月行業開發資金來源同比增速為-7%,為年內首次轉負,較6月下滑11個百分點。他指出,在房地產行業融資新規持續出台的背景下,房企在金融機構間接融資受到較大約束,金融機構貸款增速持續下行。同時,銷售回款相關的定金及預收款、個人按揭貸款增速在邊際回落。
房地產市場調控不放鬆
市場熱度的回落與調控持續加碼有關。據貝殼研究院統計,河南、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等17個省市7月發布28次房產調控類政策,調控頻次高於6月,多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏,其中,上海和深圳針對離婚購房出台了限購政策。
中原地產研究中心統計數據顯示,今年前7月,我國合計房地產調控已經高達352次,房地產政策明顯趨嚴。
中原地產首席分析師張大偉表示,過去多年存在的房地產調控漏洞,最近在明顯“打補丁”,這些舉措包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。
調控收緊還在繼續。8月16日,北京下發《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》指出銷售人員“四嚴禁”保羅V8
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保羅V8用法,即嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置佔有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。同日,大連發布《關於進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》,從新房5年限售、二手房3年限售、嚴控土地溢價、加強商品住房指導價等八個方面對一二手房市場進行管控。
業內人士表示,在整體資金收緊的環境下,房企對下半年施工及新開工將採取審慎態度,非核心城市非熱點地塊的開工計劃將有所放緩,後續整體新開工規模單月及累計降幅或擴大。張大偉也表示,隨著購房者預期的改變,預計四季度大部分城市將進入調整週期。
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分類:理財

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