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『以房養老』房貸定義,以房養老成數、政策內容懶人包

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因應台灣人口高齡化、少子化等問題,金融監督管理委員會(簡稱金管會)積極推行以房養老政策,讓年長者得以在宅老化並自給自足,盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹什麼是以房養老?並幫你完整分析以房養老的優缺點。
目前各大銀行以房養老貸款成數最高只有7成,加上銀行承作意願低,因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上,雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件,可貸額度有限,恐怕連生活費都不夠支付。

『以房養老』是什麼?與一般房屋貸款的差異?
(1) 以房養老定義

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」,就是將持有的房屋,設定抵押給銀行,再由銀行以按月給付的方式,撥款給房屋所有權人(也就是借款人/債務人),作為養老金。
房屋所有權人於借款期間,每月僅需支付利息(每月撥付款項內扣,且不超過撥付金額之1/3),未收取的利息則計入債權,未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後,若法定繼承人有意繼承債務,需先清償貸款本金及利息;若繼承人無意繼承,銀行可依法處分(法拍)。
法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款,也可與銀行協商,等房屋過戶到繼承人名下後,由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。

『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款

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一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金,之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少,等到債務清償後,就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,房屋就會完全歸於所有權人名下。

以房養老房貸則是按月分期取得資金,隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後,若法定繼承人無力、或無意清償貸款,銀行就會以抵押權人的身分,向法院聲請拍賣房子,賣得的價金若不足清償欠款,則會對借款人的其他財產進行追償;若有剩餘,則會歸還給繼承人。
如果持有的房屋是與子女同住,建議辦理前應與子女充分溝通,以免日後子女無力償還債務,房子被拍賣掉。
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『以房養老』貸款方案有哪些?

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「以房養老」貸款主要分成兩大類:公益型和商業型。
公益型「以房養老」貸款,是由政府作擔保的社會福利措施,門檻較高,只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請,優點是給付沒有固定年限。
商業型「以房養老」貸款,則是由銀行發售的貸款商品,門檻相對較低,但最多僅給付35年。
目前市面上看到的以房養老貸款,以商業型居多,又分成以下3種:
(1) 傳統型以房養老方案
目前市面上較常見的方案,採按月定額給付的方式,每月給付固定的生活費。
(2) 循環型/累積型以房養老方案
與傳統型同樣是採按月定額給付的方式,未使用的額度可以累積到下個月,貸款期間沒有動用的額度部分,也不會計算利息。
(3) 年金保險型以房養老方案
採一次給付的方式,但需結合信託和即期年金保險,貸款款項會撥入銀行信託專戶,再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶,專款專用。
即使被保險人提前身故,受益人仍可繼續領,此外,如果房屋因都更或重建等因素而滅失時,年金保險仍會繼續給付保險金。
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分類:親子

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