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我跟你說整合真的超難的啦


因為真的很難搞。而且很多時候可能會忙個幾年然後一無所獲。
那有沒有人在專門做這個的,有。行話就叫做整合。動輒三年到十年,當然這樣算下來傭收也是十分驚人的。但真的不是每個人都有足夠的專業度跟耐心能跟這些屋主(地主)慢慢的磨。
其實市面上需要整合的不動產有很多,你一定看過那種整區的舊平房透天、一大片放很久的地、好景不在的商業大樓、看起來住很多流浪漢的老舊社區、當然也有以前樓下是商業大樓樓上是住家的住商合一。
對啦!!我就是在講城中城啦
我對城中城的瞭解僅止於電視上,因為這真的不是個讓人開心的新聞。但看到城中城還是會直覺地想起台中的金殿888、大衛營。我相信其他地方也都有類似的建築,想當年紅極一時,是當時時髦的象徵,但隨著商圈移轉,商業價值不在,產權又過於複雜,想整合起來打掉重練又難上加難,最後只能租給一些比較特殊的族群,或者降價賠售。
最後看出事的時候是誰接手,誰最倒楣。
這種在全台各地其實非常的多,但實在很難處理。
政府不想處理嗎?以台中來說,歷任台中市長都想整治這一區塊,除了安全性以外,其實這邊因為近火車站和一中商圈、東區,商機還是非常大的,所以不只是市長,連建設公司、開發商、房仲、各路人馬都曾經積極的想踏入這裡,但目前全部剎羽而歸。
為甚麼?
其實都是人性
我們現在看到每一塊土地,每一間房子,大部分都是某個人,或某群人的資產。不管實際價值如何,不動產的所有權人大部分都希望自己的資產能做到利益最大化。
甚麼是利益最大化?簡單來說就是比人家貴阿。
別人賣五萬我應該可以賣六萬,隔壁賣十萬為甚麼我賣不到十二萬?也許不是每個所有權人都是這種心態,但在整合上只要有少數幾個有這種心態的,就會造成整合的不易。共同持有可能還可以用土地法34-1條過半數同意處理,但這種有獨立產權的真的很無解。你不可能因為整個大樓裡面九成的所有權人要賣,就順便把剩下那一成的直接打掉。
那政府能做甚麼?說實話我覺得政府也很難出力。有人說可以訂個法規,比如超過六十年的房子要強制重建。
但是重建的錢哪裡來?如果叫民眾自己出是不是有點強迫消費的感覺?何況如果真的沒錢的呢?那如果政府要出這筆錢,全台多少六十年以上的老屋需要重建,這筆開銷真的不小。
這種法規一定違憲,而且基本上誰提出以後就不用選了。就是個吃力不討好,真的執行也不見得效果能如預期。到時候新聞一定常常在報又有誰用肉身在擋挖土機。
比較合理是用利誘的,比如之前的危險及老舊建築加速重建條例,簡稱危老。
危老條例讓你可以貸款來重建老屋,而且蓋起來容積可以多一點,多的樓層可以拿去賣錢,房子也可以翻新,算是一舉數得。
但實際執行上,透天還有一些機會,但這種大樓型的每戶分下來分不多,又要花很多時間,這種大型建案建商蓋起來自己能賣的也沒幾戶,利益兜不攏基本上沒局。
我個人是覺得可以獎懲並行,比如幾年以上的房子除了適用現行危老優惠外,另外政府能在獎勵額外的容積,或者是低利貸款。但超過幾年的房子就要增加額外的稅收,因為有可能會造成公共危險。
不過法條的制定沒那麼簡單,這還是交給大人處理就好。
大概是這樣啦,當然如果你家有老房子,覺得好像可能可以重建一下
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