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胡椒粉Peppercorn在英國可以交地租?

胡椒粉Peppercorn在英國可以交地租?
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英國的租賃產權業主每年都要向地主繳交地租,但在英國有一名詞為胡椒粉地租(Peppercorn Ground Rent)。地主竟然寧願收胡椒粉而不是英鎊?本文與大家分享英國的胡椒粉地租是什麼一回事,又是如何產生胡椒粉地租呢?
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微不足道的地租 – 胡椒粉租金

牛津詞典將胡椒粉租金定義為「非常低或名義上的租金」。為了方便理解,首先需要知道租賃權和永久業權的區別,方得以探索什麼是地租以及為何存在。

英國的永久業權與租賃權

英格蘭和威爾士的物業以永久業權或租賃權的形式出售。買方對此及其所在的土地擁有完全所有權,即永久業權;買方並不擁有物業所在的土地權,他們只在其租約中規定的時間內擁有其物業的所有權,是為租賃權。

誰擁有這片土地,誰簽下租約?

土地屬於永久產權所有者。不論是大型投資公司或是私人持有,任何人都可以擁有物業所在的土地。永久產權所有者將其土地上的物業授予長期租約,租期為特定的年限,通常設定為99年或125年,但在某些情況下為999年。承租人僅在該租賃期內有權支配該該物業。此外,如果承租人想要對物業進行任何變更,必須獲得永久產權所有者的許可。
將公寓單位以租賃權的形式出售以及將獨立屋作為永久產權出售是兩種最常見的方式。因為公寓大廈有需要維護的公共區域。因此,一個永久產權所有者代表承租人對該建築物負責。不過產權所有者通常會向承租人收取定期服務費,用以維護建築物。
永久產權所有者(地主)和租賃權所有者之間的契約使雙方意識到他們對物業的權利、責任和義務。作為估有或使用土地上的物業的代價,地主將要求租賃權所有者支付地租,該地租必須在租約規定的整個租賃期限內支付。

地租沒有固定收費,胡椒粉地租為何存在?

這因物業和地點而異,但平均而言,租賃權擁有者約每年支付300英鎊,有時甚至高達700英鎊的地租。地租可以在整個租期內固定金額,但許多現代的土地租約都包含了不斷上漲的地租。這些措施使產權所有者能夠在特定的時間範圍內,按照特定的數額新增相應的地租,通常會與通脹率保持一致。
但是,通常在比較舊的契約中,承租人支付的地租要低得多,因為當中契約的條款尚未更新以反映通貨膨脹。不過偶有例外,現時仍然可以找到具有類似條款的新建租賃權物業。有時租約中應付的地租可能很低,例如1-10英鎊,以至於一些地主甚至懶得去收取。
於是,這就引出了胡椒粉地租。當契約條款中規定了這一點時意味著承租人每年必須給永久業權持有人一粒胡椒粉(就如字面所示可食用的胡椒粉)作為地租金。實際上,這意味著承租人支付零地租。雖然奇怪但是很有用,這正是胡椒粉地租產生的有趣原因。

為什麼產權所有者會要求胡椒粉而不是錢?

從歷史上看,地租通常非常低,因此如上所述,永久業權所有者在收取它時不會發現太大價值。而為什麼地主們不在租約中將地租設定為零?這是因為租賃權契約要想被視為具有法律約束力,每一方都必須提供「相應價值」。這意味著雙方都必須向另一方交換有價值的東西。
在過去,胡椒粉和其他香料一樣是一種有價值的商品,所以它被視為確認租賃權契約的絕對對價。然而,有一些租約需要支付更不尋常的地租。其中包括每年一隻螃蟹、一朵紅玫瑰、一個蘋果和一束鮮花。不過這就要看永久產權所有者的創意了。
假設收取任何物品,無論是胡椒粉、螃蟹還是一磅硬幣,也有助於防止承租人對土地所有權提出任何索賠。這維持了雙方之間的正式關係。但是,現在更普遍地使用“胡椒粉地租”一詞來表示少量或微不足道的金額。

地租變成胡椒粉有可能的嗎?

絕對有可能,但除非承租人想要延長或更改其租約。根據1993年《租賃權改革、住房和城市發展法》,租賃人可以獲得90年的租約延長期。另外,如果他們在該物業中居住了兩年或更長時間,他們就有權獲得胡椒粉地租。
然而,如果承租人通過與地主協商延長租約,他們支付的地租金額也將有待商榷。這意味著他們將失去獲得胡椒粉地租的權利。不過,這對承租人來說並不一定是件壞事,因為他們有可能獲得一筆更具經濟效益的交易。
根據物業的價值、位置和剩餘租期,一次的租賃延期可能會花費租賃權持有人數萬英鎊。此外,年期越短,延長契約的成本就會隨之大幅增加,這部分是由於合併價值(Marriage value)。對租賃權業主來說最差的情況是當租約到期時,地主將合法地成為物業的所有者。
因此,儘早延長租約對租賃權持有者是有其意義的。但是,如果租賃權持有者沒有現成的資金,也可以與地主協商以略高的地租換取更低的續租費用,將一次性的支出分攤為部分溢價成本的方式,用於在租賃期內延長租賃。對於任何正在出售物業的租賃權持有者來說,這也是一個理想的解決方案,因為他們可能會節省數千美元,用於購買新物業。
租賃權持有者還可以通過另一種管道獲得胡椒粉地租。根據2002年《公共所有權和租賃權改革法案》,物業內的承租人有權聯合起來,從地主處購買該永久業權。這被稱為集體特許權,使承租人能夠修改地租為胡椒粉地租。他們還可以將租賃期限延長至999年。
當涉及到租賃延期時,最好向專門從事物業和產權轉讓的法律專業人士尋求建議。他們可以幫助業主與地主充分理解各自的權利和義務,有助雙方作出更明智的決定。

關於地租的最新更新

根據2002年《公地和租賃地改革法案》第166條,除非以規定的格式向承租人發出通知,否則承租人無需支付任何地租。相反,如果承租人在合法要求後未能支付地租,產權所有者可以啟動法庭程式以追回債務。在極端情況下,地主甚至可以啟動沒收程式。
而在2021年,英國房屋社區及地方政府事務部(Ministry of Housing,Communities & Local Government)於年初公布新例。在新例下,所有住宅均可以續租990年,同時免除繳交地租。另外,地租將設上限以防止濫加地租的情況。若租賃者選擇續租或購買成為永久業權,政府亦會為地租設可負擔的上限,防止隨意加租,並會在網上設立計數機以便大家預估其價值。將來,胡椒粉地租在英國可能會完全消失。新例詳情可參考英國地租改革,公寓業主獲得990租約及零地租
英國租賃權改革(地租)法案
https://www.gov.uk/guidance/leasehold-reform-ground-rent-bill
分類:日記

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